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ISSN : 2234-6937(Print)
ISSN : 2287-6979(Online)
Journal of Korea institue for Structural Maintenance Inspection Vol.22 No.1 pp.64-71
DOI : https://doi.org/10.11112/jksmi.2018.22.1.064

Establishing Risk Management Process for Improved Business Value of a Multi-Purpose Building Project

Jong-Sik Lee1, Seung-Ho Cho2*
Corresponding author: shcho@seoultech.ac.kr Outside Professor, Dept. of Architectural Engineering, Seoul National University of Science and Technology, Seoul, 01811, Korea
20170726 20170807 20170814

Abstract

Project Management Institute of America separates the types of risk with external risks and internal risks. The external risk is an uncontrollable risk in projects such as changes of policy and related systems, climate, natural disasters, exchange rates and so on. The internal risk is an existing risk in the project itself that is controllable items in the project. Technical risks in project management are cost, quality, time, safety and environment. Therefore, both the external and internal risks should be managed to perform the construction project successfully. In particular, we can secure the quality and safety of facilities through the technical risk management. The importance of potential risk management has been emerging as a major interest and the lack of risk management delays projects and increases construction costs with negative effects of the building safety since the complex building, which is composed of a great number of facilities, consists of many project units and there are conflicts between various participants and stake-holders. This study presents the ways of establishing risk management processes to ensure the safety of the complex building. To that end, establishing procedure of risk management processes is presented and types of risk and factors in construction projects and counter strategies are presented as available risk information on the stages.


복합 시설 프로젝트의 사업 가치 향상을 위한 리스크 관리 프로세스 구축 방안

이 종식1, 조 승호2*
1정회원, 송원대학교 건축공학과 교수, 공학박사, 주저자
2정회원, 서울과학기술대학교 건축공학과 외래교수, 공학박사, 교신저자

초록

미국프로젝트관리협회(Project Management Institute)에서는 리스크의 형태를 외부 리스크(External Risk)와 내부 리스크(Internal Risk)로 구분 하고 있다. 외부 리스크는 프로젝트에서 통제가 불가능한 리스크로 정책 및 관련제도 변화, 기후 및 자연재해, 환율 등이다. 내부 리스크는 사업 자체에 존재하는 리스크로, 프로젝트내부에서 통제가 가능한 항목들이다. 프로젝트 관리상의 기술적 위험은 비용, 품질, 시간, 안전, 환경이다. 따라서 건설프로젝트의성공적인 수행을 위해서는 외부 리스크와 내부 리스크를 모두 관리해야 하며, 특히 기술적 리스크 관 리를 통하여 시설물의 품질과 안전을 확보할 수 있다. 특히 다수의 시설물로 구성된 복합 시설물은 다수의 단위프로젝트로 구성되어 있고, 다 양한 참여주체 및 이해관계자간 갈등이 존재하기 때문에 잠재 리스크에 대한관리의 중요성이 대두되고 있으며, 리스크 관리의 부재는 사업 지 연 및 공사비 증가와 더불어 시설물의안전에도 부정적 영향을 미친다. 본 연구는 복합 시설물의 안전성 확보를 위한 사업관리 측면의 리스크관 리 프로세스 구축 방안의 제시를 목적으로 수행하였다. 이를 위해 리스크 관리 프로세스의 구축 절차를 제시하고, 각 단계별 활용 가능한 리스 크 정보로서, 건설프로젝트에 내재된 리스크의 유형 및 요인, 그리고 대응 전략을 제시하였다.


    1.서 론

    1.1.연구의 배경 및 목적

    대표적인 대형 프로젝트인 미국 보스턴의 The Central Artery/ Third Harbor Crossing Project(CA/T)는 초기공사비(약 25억 원) 대비 사업비가 6배나 증가하였으며, 새천년을 기념하기 위한 영국 런던의 Millennium Dome은 1999년 완공 이후 천문 학적인 유지관리비용이 발생하고 있다. 우리나라도 세운상가 4구역 재개발(개발면적 4만평, 총사업비 약 2조원) 및 용산 국 제업무지구개발(면적 1만 5,100평, 총 사업비 24조원) 등 대형 프로젝트에 많은 비용을 투자하고 있다. 또한 기존 낙후 지역 의 기능이 쇠퇴하고 상업, 문화, 교육, 복지 등 여러 기능들이 약화되었고, 이러한 도시 기능을 회복하여 삶의 질을 향상시 키기 위한 도시재생사업에 대한 관심이 고조되고 되었다. 이 러한 대규모 건설 프로젝트는 주거, 상업, 업무, 문화 등 복합 개발의 형태로서 다수의 단위 프로젝트로 구성되기 때문에, 다양한 참여주체 및 이해관계자간 갈등이 존재하고, 복잡한 인허가 과정 및 긴 사업기간에 따른 정책변화 등으로 사업추 진 시 다양한 형태의 위험요인을 내포하고 있다(Cho et al., 2012). 이와 같이 건설프로젝트의 리스크는 매우 다양한 형태로 잠재되어 있으며, 관리 목적에 따라 유사한 종류로 구분할 필요 가 있다. 미국 프로젝트관리협회(Project Management Institute) 에서는 리스크의 형태를 외부 리스크와 내부 리스크로 구분하 고 있다. 외부 리스크는 프로젝트에서 통제가 불가능한 리스 크로, 정책 및 관련제도 변화, 기후 및 자연재해, 환율 등이다. 내부 리스크는 사업 자체에 존재하는 리스크로, 프로젝트 내 부에서 통제가 가능한 항목들이다. 예를 들면 프로젝트 관리 상의 기술적 위험은 비용, 품질, 시간, 안전, 환경이다. 따라서, 건설프로젝트의 성공적인 수행을 위해서는 외부 리스크와 내 부 리스크를 모두 관리해야 하며, 특히 기술적 리스크 관리를 통하여 시설물의 품질과 안전을 확보할 수 있다. 현재 국내 건 설산업의 리스크관리는 사업제안 및 개발계획서 상의 요구조 건으로만 포함되어 있다. 그러나 불확실성을 내포하고 있는 리스크는 예측이 어렵기 때문에, 이에 대한 관리 소홀은 사업 기간 및 사업비 증가, 시설물의 품질 저하의 원인이 된다. 따 라서 건설사업의 초기단계부터 사업의 성패에 커다란 영향을 미칠 수 있는 리스크를 예측하고, 완화시키기 위한 지원 도구 가 필요하다. 이에 본 연구에서는 대규모 건설프로젝트의 효 율적인 리스크 관리 프로세스 구축을 위한 방안으로 리스크 관리 프로세스의 구축 절차를 제시한다. 또한 각 단계에서 활 용 가능한 리스크 유형별 리스크 요인을 정의하고, 리스크 관 리를 위한 대응 방안을 제시하고자 한다.

    2.예비적 연구

    2.1.리스크의 정의

    리스크의 사전적인 의미는 예측하지 못한 어떤 사실에 의 해 목적물에 상해, 손상, 손실 등의 부정적인 영향을 끼치는 잠재 가능성이다. 위험과는 달리 리스크를 수용하여 적절한 관리를 할 경우 그에 상응하는 보상, 기회, 이익 등 긍정적인 가능성으로 전환될 수 있다(Ministry of Trade, 2010). 건설사 업에서 리스크는 프로젝트의 성공에 불리하게 작용하는 잠재 적인 위험요소 및 손실요인으로 정의된다(Kim, 2001). 대형 건설 프로젝트에서 리스크 관리는 사업의 성공을 위해 필수 적으로 수행 되어야 할 업무이며 잠재적인 위험요소 및 불확 실성을 최소화하려는 노력이 필요하다(Ahn, 2015). 리스크 분석은 Fig. 1과 같이 4개의 영역으로 구분된다. 리스크 분석 을 통해 저감의 우선순위를 결정하고 대책을 실시한다. 이 4 개 영역의 구분에 따라 리스크 저감 대책에 대한 판단이 달라 진다. 영역 B는 일반적으로 영역C보다 우선순위가 높다. 또 한 영역 D는 리스크를 허용해도 좋은 영역이다. Fig. 2는 리스 크 저감 대책의 개요이다(Nakamura, 2013).

    2.2.선행 연구 및 적용 모델 고찰

    2.2.1.선행 연구 고찰

    건설산업에서 발생하는 리스크에 대한 연구는 다양한 방면 에서 수행되었으며, 대표적인 연구는 다음과 같다. Ashley and Bonner(1989)는 다국적 건설기업의 정치적 위험을 시스 템적으로 분석하는 위험관리 모델을 제안하였다. He(1995)는 건설프로젝트의 다양한 위험 원천(Risk Sources)을 분류하는 계층적 구조를 제시하였다. Han et al.(2001)은 건축 프로젝트 의 재무적 리스크 분석방법과 기업 수준의 최적 사업포트폴 리오 선정을 위한 절차를 구축하고, 리스크의 정량화 수단으 로 Value at Risk 개념을 도입하였으며, 기업의 전략적 의사결 정에 활용할 수 있는 평가기준 및 평가방안을 제시하였다. Woo and Lee(2005)는 공동주택 재건축사업에서 인지되는 리 스크 인자를 식별․분류하고, 리스크 발생확률과 발생강도를 측정하여 리스크 정도를 제시하고, 대응 전략을 수립하고자 하였다. An et al.(2008)은 해외 플랜트 공사에 참여한 경험이 있는 전문가들을 대상으로 한 면담조사 결과를 토대로 해외 플랜트 건설공사의 입찰 및 계약 단계에서 사전에 평가할 수 있는 리스크 평가 방안을 제시하고, 중동지역의 프로젝트를 대상으로 제안한 리스크 평가에 대한 활용성을 검토하였다. Cho et al.(2012)은 도시재생사업의 체계적인 리스크 관리를 위하여, 선행연구와 사례분석을 통해 도시재생사업의 리스크 요인을 제시하였다.

    일반적인 리스크 관리 절차는 Fig. 3과 같이 리스크 인지 (Risk Identification), 리스크 평가(Risk Evaluation), 리스크 대 응(Risk Response)의 3단계로 구분된다. 국내의 대부분 연구 에서도 3단계의 프로세스를 채택하고 있다.

    리스크 관리 방법의 개발 방향을 제시하는 선행 연구에 따 르면 건설사업 수행 시 체계화된 리스크 분류체계 및 절차에 따른 실제적인 업무 등의 관리기능 개선이 필요하다고 인식 하고 있다(Ministry of Land, 2014). 그러나 기존 연구는 사업 비, 계약 내용 등 특정 분야를 대상으로 한정적으로 수행되거 나, 기 수행된 프로젝트를 분석하여 리스크의 요인을 제시하 는 측면에서 수행되었다.

    2.2.2.적용 모델 고찰

    리스크 관리에 사용되는 확률 및 영향(Probability and Impact) 은 리스크 발생 확률과 발생 시 목표에 영향을 미치는 정도를 2차원 형태로 결합하여, 리스크를 낮게, 중간으로, 또는 높게 고려할지 결정하는 유용한 방법이다. 확률 및 영향 매트릭스 에서는 Fig. 4와 같이 발생 확률과 목표에 미치는 부정적인 영 향의 정도에 따라 리스크의 중요도를 분류하고, 발생 확률과 예상되는 부정적 영향이 가장 큰 리스크를 ‘Critical Risk’로 분류한다(Keith et al., 2010).

    또한 Fig. 5의 확률 및 영향 매트릭스(Probability and Impact Matrix)를 이용하여 프로젝트 수행 시 예상되는 리스크의 발 생 확률과 목표에 미치는 부정적 영향 정도를 높음(High), 중 간(Moderate), 낮음(Low)으로 구분하여, 리스크의 위험성과 영향도를 시각적으로 파악할 수 있다. Fig. 5의 확률 및 영향 매트릭스(Probability and Impact Matrix)에서 High는 빨간색 (Red Color)으로 표현하며, 활동이 매우 높은 위험을 나타낸 다. High는 3가지의 가능성을 의미한다. 발생 확률과 부정적 영향이 둘 다 높은 가능성과, 발생 확률은 높으나 영향은 중간 인 가능성, 마지막으로 발생 확률은 중간이나 부정적인 영향 이 높은 가능성을 갖는다. Moderate는 노란색(Yellow Color) 으로 표현하고, 중간 정도의 활동 위험을 나타낸다. Moderate 는 높은 발생 확률과 낮은 부정적인 영향, 낮은 발생 확률과 높 은 부정적인 영향, 그리고 중간의 발생 확률과 부정적인 영향 을 의미한다. 마지막으로 Low는 초록색(Green Color)으로 표 현하고, High와 반대의 의미이다.

    3.리스크 관리 프로세스 구축 방안

    본 연구에서 제시하는 리스크 관리 절차는 Fig. 6과 같이 인 지, 평가, 대응의 3단계로 수행한다. 먼저 인지 단계에서는 기 존 리스크 DB에서 프로젝트 특성에 맞는 리스크 항목을 선택 하고, 필요시 리스크 요인 데이터베이스 외의 리스크 요인을 추가한다. 다음 평가 단계에서는 도출된 리스크 요인을 확률 및 영향 매트릭스(Probability and Impact Matrix)를 사용하여 리스크의 강도를 평가한다. 마지막으로 선택된 리스크 요인 들에 대한 대응 전략을 수립한다.

    3.1.리스크 인지

    리스크 관리에 있어서 가장 기본적인 단계로서 구조화되고 순차적인 방법을 이용하여 잠재적인 리스크항목들을 포괄적 으로 인식하고 정의하는 것이라 할 수 있다. 이는 건축프로젝 트의 불확실성을 정의하기 위한 것으로서, 주요 리스크를 식 별하기 위해서는 우선적으로 분류구조를 정립하는 것이 매우 중요하다(Construction & Economy Research Institute of Korea, 2004). 본 연구에서는 국내·외 연구자료 및 국내에서 시행된 대형 건설프로젝트의 실적자료를 활용하여 제도/행정, 사회/ 환경, 사업관리, 참여조직, 설계/기술, 시공관리의 6개 카테고 리를 구성하고, 세부 위험 및 내용을 이용하여 Table 1의 리스 크 유형(Risk Breakdown Structure)을 구성하였다. 사회/환경 의 변화나 인구구조의 변화(저출산/고령화)로 인해 발생할 수 있는 위험, 주변지역에 대한 파급효과 또는 주변지역의 개발 에 따른 영향으로 발생하는 위험, 최근 시민단체나 지자체를 중심으로 개발 사업에 있어 큰 이슈가 되고 있는 위험, 시공사 와 토지소유자 외에도 사업관계자가 될 수 있는 중앙 및 지방 정부, 시행자, 임대 또는 거주자, 주변 지역주민 등을 모두 포 괄하는 참여자조직 위험 등으로 대형 건설 프로젝트의 특성 상 발생할 수 있는 위험들이 새롭게 추가되었다. 구축된 Risk Breakdown Structure는 건설프로젝트의 업무 절차인 계획, 설 계, 시공으로 재분류하였다. 정의된 12개의 리스크 요인 중 가 치공학 수행 미흡, 분양가격, 분양시기 설정, 분양률 예측 오 류, 불황기에 대비한 분양대책 미흡의 3가지 요인이 사업기간 과 비용에 복합적인 영향을 미치는 것으로 나타났다.

    3.1.1.리스크 요인 선택

    본 단계에서는 사업 특성에 따른 리스크 요인을 선택하여 사업의 단계별 리스크 요인을 도출한다. 정의된 일반적인 리 스크 항목을 제시하고, 체크리스트 형태로 구성된 리스크 요 인을 선택한다.2

    3.1.2.리스크 요인 추가

    리스크요인 추가에서는 선택 단계에서 도출된 리스크요인 들을 바탕으로 도출된 리스크 요인 외에 추가적인 리스크 항 목을 입력하는 단계로서, 세부 절차는 Fig. 7과 같다. 이는 리 스크 관리에서 사용되는 리스크 스크리닝(Risk Screening)과 유사한 방법으로 적절한 기준에 의해 중요하지 않은 리스크 를 제외시키거나 추가한다.

    3.2.리스크 평가

    리스크 요인 평가는 체크리스트를 이용한다. 체크리스트는 리스크 유형 분류체계와 호환이 가능하고, 표준화 및 데이터 베이스화에 매우 유리하다. 따라서, 정의된 리스크 유형을 이 용하여, 이에 따른 상세 리스크 요인들을 체크리스트로 목록 화하는 방법을 사용한다. 리스크 관리자가 정의된 리스크 요 인에 대해 5점 척도를 사용하여 평가한다. 각 리스크 인자에 따른 리스크의 발생 확률과 부정적 영향은 Table 3과 Table 4 의 기준에 따르며, 세부 절차는 다음 Fig. 8과 같다.

    3.3.리스크 대응

    대응 단계에서는 우선순위 도출 단계에서 결정된 중요도에 따라 각 리스크 요인의 대응전략을 수립한다.

    Table 5는 Table 2의 리스크 요인을 대상으로 리스크 전문 가 자문을 통해 정의한 대응 전략이다. 수행 프로젝트의 리스 크에 대한 발생 확률과 부정적 영향을 종합하여 리스크의 강 도를 도출하고, 발생 확률과 예상되는 부정적 영향이 가장 큰 ‘Critical Risk’를 우선적으로 고려하여 대응 전략을 수립한다. 세부 절차는 다음 Fig. 9와 같다.

    4.결 론

    본 연구에서는 복합 시설물의 안전성 확보를 위한 사업관 리 측면의 리스크 관리 프로세스 구축 방안 제시를 목적으로, 리스크 관리 프로세스의 구축 절차를 제시하고, 각 단계별 활 용 가능한 리스크 정보로서, 건설 프로젝트의 리스크 유형과 리스크 요인, 대응 방안을 제시하였다.

    본 연구의 주요 결과는 다음과 같다.

    • 1) 건설 프로젝트의 리스크 관리 프로세스를 제시하고 확률 과 영향을 이용한 리스크의 중요도 평가 방법과 기준을 제 시하였다.

    • 2) 건설 프로젝트의 유형은 제도 및 행정, 사회 및 환경, 사업 관리, 참여조직, 설계 및 기술, 시공관리로 구분할 수 있으 며, 그에 부합하는 각 항목의 세부 내용을 구축하여 리스크 관리를 위한 기초 데이터로 활용할 수 있다.

    • 3) 리스크 유형은 다시 계획, 설계, 시공, 관리 등 건설 프로젝 트의 수행절차별 리스크 요인을 정의할 수 있었으며, 기간 (시간)과 비용에 대한 영향 분석을 통해 리스크의 속성을 파악할 수 있었다.

    • 4) 건설 프로젝트의 리스크 관리 전문가 설문을 통해 도출한 리스크 요인별 대응 전략은 데이터베이스화하고 사례기 반추론(Case base Reasoning)형태로 시스템화 할 경우, 내 재 리스크의 세부 특성에 따른 구체적인 대응 전략을 수립 할 수 있을 것으로 판단된다.

    감사의 글

    이 논문은 2017년도 정부(교육부)의 재원으로 한국연구재 단의 지원을 받아 수행된 기초연구사업임(과제번호 : 2017 R1D1A3B03028597)

    Figure

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    4 Areas of Risk Management

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    Relations Between the Risks and Countermeasures of the Current Situation

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    Risk Management Process

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    Probability & Impact of Risk

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    Probability & Impact Matrix

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    Risk Management for Detailed Process

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    Identification for Detailed Process

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    Evaluation for Detailed Process

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    Response for Detailed Process

    Table

    Types of Risk(Risk Breakdown Structure)

    Factors of Risk

    Relations Between the Possibility and Probability of Risk

    Effect Ratings

    Risk Strategy

    *Risk resulted from the changes of exchange rate

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